Application of the housing clause during mortgage foreclosure : a subsidiarity approach to the role of the National Credit Act (part 2)
Date
2014-01
Authors
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
Juta Law
Abstract
The proportionality test to determine the justification of execution against a home revolves around various contextual considerations. Yet, it appears that the enquiry will largely centre on the size of the outstanding debt and – significantly – of the actual arrears, as compared to alternative ways that are available to satisfy the claim for either or both of these amounts. For mortgage law to comply with the proportionality standard, the process must include a way to have recourse to reasonable, creative alternatives before a home is sold in execution.
In terms of common law doctrine, a mortgage is a limited real right that the creditor holds in the debtor’s hypothecated land. The most prominent element of this property right is the creditor’s entitlement, when the debtor defaults, to call up the bond and insist on the sale of the burdened property to settle the debt. Because the mortgagee has a right to execute against that specific property on the basis of its limited real right in that property, it has no duty to first seek execution against other assets, such as movables or non-primary residences.
Sedert Hooggeregshofreël 46 gewysig is, mag primêre wonings slegs in eksekusie verkoop word indien 'n regter 'n eksekusiebevel toestaan en slegs nadat alle tersaaklike omstandighede in ag geneem is. Griffiers van die hooggeregshof mag dus nie meer eksekusiebevele by verstek uitreik nie. Voordat verbandskuldenaars se wonings verkoopbaar verklaar mag word, moet 'n diskresie uitgeoefen word, welke besluit gegrond behoort te wees op die vereistes van artikel 26 van die grondwet - die behuisingsklousule. Hierdie bydrae ondersoek die inhoud van die toets wat artikel 26 vereis vir die geldige verkoop in eksekusie van wonings wat met verbande beswaar is. Ingevolge artikel 36(1) van die grondwet behoort 'n proporsionaliteitstandaard te geld. Oor die algemeen kom dit daarop neer dat wonings slegs in eksekusie verkoop mag word indien daar geen redelike alternatiewe maatreëls beskikbaar is om die bank se sekerheidsregte te handhaaf nie. Op grond van die saaklike sekerheidsreg in die skuldenaar se woning kan die skuldeiser direk en outomaties daarop aandring om sodanige woning te laat verkoop en in beginsel het die bank dus geen verpligting om eers minder beperkende alternatiewe te oorweeg nie. Die ongekwalifiseerde toepassing van hierdie reël kan egter onder sommige omstandighede nie aan die grondwetlike vereistes van artikel 26 voldoen nie. Dit mag lei tot die verlies van 'n woning ongeag die feit dat geen ondersoek ingestel is om uit te vind of daar redelike alternatiewe beskikbaar is nie. Dit kan dan voorkom asof die gemenereg ontwikkel behoort te word om effek te gee aan die gees, strekking en oogmerke van die behuisingsklousule. Ons argumenteer egter op grond van die subsidiêriteitsbeginsels dat sodanige ontwikkeling van die gemenereg beide onnodig en ontoelaatbaar is aangesien die Nasionale Kredietwet alreeds beskerming en skuldverligting aan huiseienaars beskikbaar stel. Die korrekte toepassing en interpretasie van die Kredietwet se skuldverligtingsmeganismes behoort daartoe te lei dat disproporsionele gevolge vermy sal word en dat skuldenaars se artikel 26-regte nie op onregverdigbare wyses beperk sal word nie.
Sedert Hooggeregshofreël 46 gewysig is, mag primêre wonings slegs in eksekusie verkoop word indien 'n regter 'n eksekusiebevel toestaan en slegs nadat alle tersaaklike omstandighede in ag geneem is. Griffiers van die hooggeregshof mag dus nie meer eksekusiebevele by verstek uitreik nie. Voordat verbandskuldenaars se wonings verkoopbaar verklaar mag word, moet 'n diskresie uitgeoefen word, welke besluit gegrond behoort te wees op die vereistes van artikel 26 van die grondwet - die behuisingsklousule. Hierdie bydrae ondersoek die inhoud van die toets wat artikel 26 vereis vir die geldige verkoop in eksekusie van wonings wat met verbande beswaar is. Ingevolge artikel 36(1) van die grondwet behoort 'n proporsionaliteitstandaard te geld. Oor die algemeen kom dit daarop neer dat wonings slegs in eksekusie verkoop mag word indien daar geen redelike alternatiewe maatreëls beskikbaar is om die bank se sekerheidsregte te handhaaf nie. Op grond van die saaklike sekerheidsreg in die skuldenaar se woning kan die skuldeiser direk en outomaties daarop aandring om sodanige woning te laat verkoop en in beginsel het die bank dus geen verpligting om eers minder beperkende alternatiewe te oorweeg nie. Die ongekwalifiseerde toepassing van hierdie reël kan egter onder sommige omstandighede nie aan die grondwetlike vereistes van artikel 26 voldoen nie. Dit mag lei tot die verlies van 'n woning ongeag die feit dat geen ondersoek ingestel is om uit te vind of daar redelike alternatiewe beskikbaar is nie. Dit kan dan voorkom asof die gemenereg ontwikkel behoort te word om effek te gee aan die gees, strekking en oogmerke van die behuisingsklousule. Ons argumenteer egter op grond van die subsidiêriteitsbeginsels dat sodanige ontwikkeling van die gemenereg beide onnodig en ontoelaatbaar is aangesien die Nasionale Kredietwet alreeds beskerming en skuldverligting aan huiseienaars beskikbaar stel. Die korrekte toepassing en interpretasie van die Kredietwet se skuldverligtingsmeganismes behoort daartoe te lei dat disproporsionele gevolge vermy sal word en dat skuldenaars se artikel 26-regte nie op onregverdigbare wyses beperk sal word nie.
Description
CITATION: Brits, R. & Van Der Walt, A.J. 2014. Application of the housing clause during mortgage foreclosure : a subsidiarity approach to the role of the National Credit Act (part 2). Journal of South African Law / Tydskrif vir die Suid-Afrikaanse Reg, 2014(3):508-519.
The original publication is available at https://journals.co.za/content/journal/ju_tsar
The original publication is available at https://journals.co.za/content/journal/ju_tsar
Keywords
National Credit Act -- South Africa, consumer credit agreements -- South Africa, mortgage bonds -- South Africa, housing property -- South Africa
Citation
Brits, R. & Van Der Walt, A.J. 2014. Application of the housing clause during mortgage foreclosure : a subsidiarity approach to the role of the National Credit Act (part 2). Journal of South African Law / Tydskrif vir die Suid-Afrikaanse Reg, 2014(3):508-519.