Comparative survey of the legal challenges faced by mixed-use sectional title (condominium) developments
Date
2018
Authors
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
Juta Law
Abstract
ENGLISH ABSTRACT: Over the years mixed-use sectional titles (strata titles, condominium) schemes have become increasingly popular over the world and also in South Africa. A mixeduse sectional titles scheme consists typically of a combination of residential and commercial units, but the term can also apply to the combination of residential units and office units or a combination of residential, commercial and office units.1 The increased popularity of mixed-use residential and commercial schemes2 can be attributed to the increased popularity of residential strata title homes in general. Again, the ability to combine the carefree lifestyle afforded by strata title ownership with the conveniences of in-house shops, offices and restaurants appeals to many house buyers.
AFRIKAANSE OPSOMMING: Die toenemende skaarsheid van bekostigbare boupersele in middestede, en die vernuwing van middestede dwarsoor die wêreld, maak gemengde deeltitelontwikkeling ’n aantreklike opsie vir voornemende kopers. Die kopers van besigheids- en kantooreenhede, verkry ’n gesogte lokaliteit in die middestad sowel as ’n aantal potensiële klante in dieselfde gebou. Buiten ’n gesogte middestadlokaliteit, bekom die kopers van residensiële eenhede ook die gerief om moeiteloos inkopies in dieselfde gebou te kan doen en aldaar van professionele dienste gebruik te kan maak. Die ontwikkelaar moet die bestuursdokumente van die skema sorgvuldig met die nodige regsadvies voorberei ten einde die belange van die eienaars van die verskillende samestellende dele van die skema so goed as moontlik te probeer balanseer en ook voorsiening te maak vir aanpassings by toekomstige veranderende ekonomiese en sosiale omstandighede. In hierdie bydrae word aangetoon dat die uitdagings wat gemengde deeltitelontwikkelings in Suid- Afrika in die gesig staar, dieselfde is as wat ontwikkelaars in Australië en die Verenigde State van Amerika ondervind. Die bydrae wys die verskillende kwessies uit waaraan aandag gegee moet word by die opstel van die bestuursdokumente van ’n gemengde deeltitelskema. Daar sal oorweeg moet word of die besondere skema deur ’n sentrale bestuursliggaam bestuur moet word en of daar voorsiening gemaak moet word vir afsonderlike subsidiêre bestuursliggame vir elkeen van die samestellende komponente van die gemengde deeltitelskema. Verdere sake wat aandag verdien, is onder andere hoe die koste vir die gesamentlike gebruik van sekere fasiliteite tussen die komponente verdeel moet word; hoe spesiale feestelikhede in die besigheidskomponent gereguleer moet word; die verlening van uitsluitlike voordele aan sommige komponente, byvoorbeeld die reg om mededinging te verbied; watter gebruiksbeperkings ingevoer moet word; die beskikbaarheid van parkeerplekke vir eienaars, hul besoekers, klante en kliënte; universele onderhoudsvereistes vir die hele gebou; versekeringskwessies; en die aanvaarding van geskikte gedragsreëls vir die onderskeie komponente van die betrokke deeltitelskema.
AFRIKAANSE OPSOMMING: Die toenemende skaarsheid van bekostigbare boupersele in middestede, en die vernuwing van middestede dwarsoor die wêreld, maak gemengde deeltitelontwikkeling ’n aantreklike opsie vir voornemende kopers. Die kopers van besigheids- en kantooreenhede, verkry ’n gesogte lokaliteit in die middestad sowel as ’n aantal potensiële klante in dieselfde gebou. Buiten ’n gesogte middestadlokaliteit, bekom die kopers van residensiële eenhede ook die gerief om moeiteloos inkopies in dieselfde gebou te kan doen en aldaar van professionele dienste gebruik te kan maak. Die ontwikkelaar moet die bestuursdokumente van die skema sorgvuldig met die nodige regsadvies voorberei ten einde die belange van die eienaars van die verskillende samestellende dele van die skema so goed as moontlik te probeer balanseer en ook voorsiening te maak vir aanpassings by toekomstige veranderende ekonomiese en sosiale omstandighede. In hierdie bydrae word aangetoon dat die uitdagings wat gemengde deeltitelontwikkelings in Suid- Afrika in die gesig staar, dieselfde is as wat ontwikkelaars in Australië en die Verenigde State van Amerika ondervind. Die bydrae wys die verskillende kwessies uit waaraan aandag gegee moet word by die opstel van die bestuursdokumente van ’n gemengde deeltitelskema. Daar sal oorweeg moet word of die besondere skema deur ’n sentrale bestuursliggaam bestuur moet word en of daar voorsiening gemaak moet word vir afsonderlike subsidiêre bestuursliggame vir elkeen van die samestellende komponente van die gemengde deeltitelskema. Verdere sake wat aandag verdien, is onder andere hoe die koste vir die gesamentlike gebruik van sekere fasiliteite tussen die komponente verdeel moet word; hoe spesiale feestelikhede in die besigheidskomponent gereguleer moet word; die verlening van uitsluitlike voordele aan sommige komponente, byvoorbeeld die reg om mededinging te verbied; watter gebruiksbeperkings ingevoer moet word; die beskikbaarheid van parkeerplekke vir eienaars, hul besoekers, klante en kliënte; universele onderhoudsvereistes vir die hele gebou; versekeringskwessies; en die aanvaarding van geskikte gedragsreëls vir die onderskeie komponente van die betrokke deeltitelskema.
Description
CITATION: Van Der Merwe, C. G. 2018. Comparative survey of the legal challenges faced by mixed-use sectional title (condominium) developments. Journal of South African Law / Tydskrif vir die Suid-Afrikaanse Reg, 2018(1):36-51.
The original publication is available at https://journals.co.za
The original publication is available at https://journals.co.za
Keywords
Condominium (International law), Condominium developments, Condominiums -- Law and legislation -- South Africa, Condominiums -- Management
Citation
Van der Merwe, C. G. 2018. Comparative survey of the legal challenges faced by mixed-use sectional title (condominium) developments. Journal of South African Law / Tydskrif vir die Suid-Afrikaanse Reg, 2018(1):36-51