The extent of urban densification in Stellenbosch
Date
2017-03
Authors
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
Stellenbosch : Stellenbosch University
Abstract
ENGLISH ABSTRACT: There is a perpetual burden to supply accommodation to increasing population numbers in Stellenbosch. The most ideal way in which the property market is able to cater for this demand is through the development of high-density accommodation (Donaldson & Morkel 2012). Densification is a national spatial strategy aimed at integrating cities socially and spatially (Stellenbosch Municipality 2012a). However, there is a notion that densification in Stellenbosch is implemented in an ad hoc manner due to the lack of adequate policies regulating development in the town (Donaldson & Morkel 2012). What the impact may be on urban space is not known yet. Thus, it was regarded as valuable to determine the extent of urban densification in order to minimise undesired spatial consequences for future generations.
Through quantitative data, the study aimed to determine where, to what extent and why densification took place in a selected area of Stellenbosch from 2000 to 2016. The study objectives were to identify properties on which densification had taken place, to identify the most prominent methods implemented towards densification, to map the changes in residential density, to identify existing policy documents and to make recommendations for the densification and future growth of the town. The study primarily focused on changes in residential densities, e.g. where there was a single dwelling unit in the past there now are multiple dwelling units on the same plot. Commercial and industrial units were excluded from the study. Sites that were under construction were included based on the planned number of units. The study entails a literature review and the compilation of quantitative data from Stellenbosch Municipality.
The extent of densification was calculated by dividing the number of dwelling units by the hectares of land (du/ha = density). Based on the findings, the study concludes that densification has been a prominent feature in all the zones under study since 2000, excluding Zones 16 and 30. Due to several factors, the zones in the study area provide an obvious choice for densification in Stellenbosch. These factors relate to proximity and need for convenience, the existing infrastructure, housing demand and supply, as well as the availability of land and subsequent development opportunities. The results indicate that, although there are areas where no consolidation occurred, the consolidation of properties remains the most prominent method of densification since 2000. This is followed by the construction of additional dwelling units and the construction of multiple attached dwelling units. The study suggests that, although spatial planning policies exist in Stellenbosch, they may not be adequate and/or sufficiently enforced.
The study recommends that the Municipality should identify suitable locations for densification and identify Council-owned land that is available for the development or redevelopment of new and existing buildings. Available land should be re-zoned, where necessary, in line with specifically drafted planning strategies for a given area. Incentives should be used as a tool to encourage developers to develop land if it meets the developmental guidelines determined by the context-specific planning strategies. Guidelines should ideally incorporate the holistic principles of densification, such as socio-economic integration, mixed use, sustainable transport, appropriate densities, sense of community, environmental consciousness and functional viability.
AFRIKAANSE OPSOMMING: Stellenbosch staar ’n voortdurende uitdaging in die gesig om verblyf aan die groeiende aantal inwoners te verskaf (Donaldson & Morkel 2012). Die beste manier om hierdie vraag na verblyf aan te spreek is deur die oprig van hoëdigtheid verblyf. Verdigting is ’n nasionale ruimtelike strategie wat beoog om stede ruimtelik en sosiaal te integreer (Stellenbosch Municipality 2012a). Daar word egter beweer dat verdigting in Stellenbosch op ’n ad hoc manier geïmplementeer word as gevolg van ’n tekort aan toepaslike riglyne om ontwikkeling in die dorp te reguleer (Donaldson & Morkel 2012). Wat die impak op die stedelike ruimte sal wees, is tans onbekend. Dit is dus waardevol om die mate van stedelike verdigting te bepaal om ongewensde ruimtelike gevolge vir die nageslag te minimaliseer. Deur kwantitatiewe data beoog die studie om te ontleed waar, tot watter mate en hoekom verdigting plaasgevind het in die area wat afgebaken word deur Merrimanlaan, die R44, die R310 en Simonsbergweg vanaf die jaar 2000 tot 2016. Die doel van die studie was om erwe te identifiseer waar verdigting plaasgevind het, om te identifiseer watter metodes geïmplementeer is om verdigting te bereik, om die verandering in verdigting te karteer, om bestaande beleidsdokumente met betrekking tot verdigting te identifiseer en terselfdertyd voorstelle te maak vir die verdigting en toekomstige groei van die dorp. Die studie fokus primêr op die verandering van residensiële verdigting, bv. waar daar ’n enkele woonhuis in die verlede was, is daar nou veelvuldige wooneenhede op dieselfde erf. Industriële en kommersiële eenhede word dus nie in berekening geneem nie. Die studie behels ’n literatuuroorsig, sowel as ’n samestelling van kwantitatiewe data wat deur die Munisipaliteit van Stellenbosch beskikbaar gestel is. Die mate van verdigting is bereken deur die hoeveelheid wooneenhede te deel deur die hektaar land waarop die eenhede gebou is (du/ha = verdigting). Die bevindinge van die studie bewys dat verdigting ’n prominente rol gespeel het met betrekking tot al die sones in die studiegebied sedert die jaar 2000, met die uitsondering van Sones 16 en 30. As gevolg van verskeie faktore is die sones in die studiegebied ’n logiese keuse vir verdigting in Stellenbosch. Hierdie faktore sluit in nabyheid en die behoefte aan gemak, die bestaande infrastruktuur, die vraag en aanbod van behuising, asook die beskikbaarheid van grond en gevolglike ontwikkelingsgeleenthede. Die resultate dui voorts aan dat, alhoewel konsolidasie nie in al die gebiede plaasgevind het nie, konsolidasie steeds die prominentste metode van verdigting sedert 2000 was. Die tweede prominentste metode was die konstruksie van addisionele wooneenhede, gevolg deur die konstruksie van veelvuldige gekoppelde wooneenhede. Die studie stel voor dat, alhoewel ruimtelike beplanningsbeleide vir Stellenbosch bestaan, dit nie altyd volledig is of ten volle afgedwing word nie. Die studie beveel aan dat die Munisipaliteit toepaslike grond vir verdigting identifiseer en dat enige Raadsgrond vir ontwikkeling en herontwikkeling van nuwe en bestaande geboue geïdentifiseer en beskikbaar gestel word. Waar moontlik moet beskikbare grond in lyn met die opgestelde beplanningstrategieë van toepassing op ‘n spesifieke area hersoneer word. Aansporings kan gebruik word as ’n instrument om ontwikkelaars aan te moedig om grond binne die ontwikkelingsriglyne te ontwikkel, soos voorgeskryf deur konteks-spesifieke beplanningstrategieë. Riglyne moet die holistiese beginsels van verdigting soos sosio-ekonomiese integrasie, gemengde gebruik, omgewingsbewustheid, volhoubare vervoer, toepaslike digtheid, gemeenskapsgevoel en funksionele uitvoerbaarheid in aanmerking neem.
AFRIKAANSE OPSOMMING: Stellenbosch staar ’n voortdurende uitdaging in die gesig om verblyf aan die groeiende aantal inwoners te verskaf (Donaldson & Morkel 2012). Die beste manier om hierdie vraag na verblyf aan te spreek is deur die oprig van hoëdigtheid verblyf. Verdigting is ’n nasionale ruimtelike strategie wat beoog om stede ruimtelik en sosiaal te integreer (Stellenbosch Municipality 2012a). Daar word egter beweer dat verdigting in Stellenbosch op ’n ad hoc manier geïmplementeer word as gevolg van ’n tekort aan toepaslike riglyne om ontwikkeling in die dorp te reguleer (Donaldson & Morkel 2012). Wat die impak op die stedelike ruimte sal wees, is tans onbekend. Dit is dus waardevol om die mate van stedelike verdigting te bepaal om ongewensde ruimtelike gevolge vir die nageslag te minimaliseer. Deur kwantitatiewe data beoog die studie om te ontleed waar, tot watter mate en hoekom verdigting plaasgevind het in die area wat afgebaken word deur Merrimanlaan, die R44, die R310 en Simonsbergweg vanaf die jaar 2000 tot 2016. Die doel van die studie was om erwe te identifiseer waar verdigting plaasgevind het, om te identifiseer watter metodes geïmplementeer is om verdigting te bereik, om die verandering in verdigting te karteer, om bestaande beleidsdokumente met betrekking tot verdigting te identifiseer en terselfdertyd voorstelle te maak vir die verdigting en toekomstige groei van die dorp. Die studie fokus primêr op die verandering van residensiële verdigting, bv. waar daar ’n enkele woonhuis in die verlede was, is daar nou veelvuldige wooneenhede op dieselfde erf. Industriële en kommersiële eenhede word dus nie in berekening geneem nie. Die studie behels ’n literatuuroorsig, sowel as ’n samestelling van kwantitatiewe data wat deur die Munisipaliteit van Stellenbosch beskikbaar gestel is. Die mate van verdigting is bereken deur die hoeveelheid wooneenhede te deel deur die hektaar land waarop die eenhede gebou is (du/ha = verdigting). Die bevindinge van die studie bewys dat verdigting ’n prominente rol gespeel het met betrekking tot al die sones in die studiegebied sedert die jaar 2000, met die uitsondering van Sones 16 en 30. As gevolg van verskeie faktore is die sones in die studiegebied ’n logiese keuse vir verdigting in Stellenbosch. Hierdie faktore sluit in nabyheid en die behoefte aan gemak, die bestaande infrastruktuur, die vraag en aanbod van behuising, asook die beskikbaarheid van grond en gevolglike ontwikkelingsgeleenthede. Die resultate dui voorts aan dat, alhoewel konsolidasie nie in al die gebiede plaasgevind het nie, konsolidasie steeds die prominentste metode van verdigting sedert 2000 was. Die tweede prominentste metode was die konstruksie van addisionele wooneenhede, gevolg deur die konstruksie van veelvuldige gekoppelde wooneenhede. Die studie stel voor dat, alhoewel ruimtelike beplanningsbeleide vir Stellenbosch bestaan, dit nie altyd volledig is of ten volle afgedwing word nie. Die studie beveel aan dat die Munisipaliteit toepaslike grond vir verdigting identifiseer en dat enige Raadsgrond vir ontwikkeling en herontwikkeling van nuwe en bestaande geboue geïdentifiseer en beskikbaar gestel word. Waar moontlik moet beskikbare grond in lyn met die opgestelde beplanningstrategieë van toepassing op ‘n spesifieke area hersoneer word. Aansporings kan gebruik word as ’n instrument om ontwikkelaars aan te moedig om grond binne die ontwikkelingsriglyne te ontwikkel, soos voorgeskryf deur konteks-spesifieke beplanningstrategieë. Riglyne moet die holistiese beginsels van verdigting soos sosio-ekonomiese integrasie, gemengde gebruik, omgewingsbewustheid, volhoubare vervoer, toepaslike digtheid, gemeenskapsgevoel en funksionele uitvoerbaarheid in aanmerking neem.
Description
Thesis (MA)--Stellenbosch University, 2017.
Keywords
Population density -- South Africa -- Stellenbosch, Sustainable urban development -- South Africa -- Stellenbosch, Residences (Dwellings) -- South Africa -- Stellenbosch, Land use, UCTD