The right to a view reconsidered
Date
2015-01
Authors
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
Juta Law
Abstract
Traditionally, an existing, unimpeded view over or across neighbouring properties is considered a mere incidental advantage, interference with which is generally not actionable. Contrary to popular belief, the advantage of enjoying a beautiful view from one's property is generally considered an "incidental" benefit and not as an incident of landownership. In that sense, there is no inherent right to a view. In one sense, this should not be surprising, since the view from one's property is not so much an incident or quality of that property as it is an advantage of a certain state of affairs, namely the absence of obstructive buildings or plants, on the adjoining property or properties over which the view is enjoyed. Insofar as it is legally interesting, a view from one property is always a view over other properties. In that sense, the view from one property is not an incident or quality of that property but rather an incidental benefit resulting from the quality of the adjoining properties. From first principles, this suggests that the notion of a right to a view is self-defeating, since ownership of one property does not automatically bring with it any entitlements with regard to the state or the qualities of adjoining land.
Die hedendaagse Suid-Afrikaanse reg erken nie 'n selfstandige reg op uitsig nie. Die eienaar van 'n grondstuk beskik dus nie sonder meer oor die reg om buureienaars te verhinder om só op hulle grond te bou vir behoud van eersgenoemde se bestaande uitsig nie. Dit is wel moontlik om 'n reg tot beperking van bouwerk of beplanting op buurgrond te verkry, byvoorbeeld by wyse van die registrasie van 'n serwituut of uit hoofde van 'n beperkende voorwaarde wat die gebruik van die dienende erf inperk. Die verstekposisie, naamlik dat daar geen selfstandige reg op uitsig is nie, kan ook deur wetgewing of stadsbeplannings- en bouregulering gewysig word. Soortgelyke beginsels geld in ander moderne regstelsels soos die Nederlandse en Engelse reg. Die Suid-Afrikaanse regsbeginsel berus op 'n tradisie wat dateer uit die Romeinse reg, waarvolgens die voordeel van 'n onbelemmerde uitsig vanaf een grondstuk oor ander grondstukke 'n bloot toevallige voordeel is, wat nie genoeg gewig dra om sonder meer 'n saaklike beperking op die gebruik of ontwikkeling van naburige erwe te plaas nie. In die moderne reg berus hierdie benadering op die aanname dat die naburige grondeienaar se reg om te bou en sy eiendom te ontwikkel sterker is, en meer voordelig vir die algemene belang, as die toevallige genot wat die reg op 'n uitsig aan 'n enkele eienaar bied. Enige grondeienaar se reg om op sy eie grond te bou sal dus slegs in twee gevalle beperk word, naamlik: enersyds wanneer daar belangrike oorweging van openbare belange op die spel is (stadsbeplannings- en bouregulasies) en andersyds wanneer die enkele ander grondeienaar wat deur sodanige beperking bevoordeel word (die bevoordeelde van 'n uitsig) deur ooreenkoms 'n dienooreenkomstige reg verkry en geregistreer het. Dit sal bowendien prakties onmoontlik wees om, in die afwesigheid van 'n geregistreerde reg om 'n bestaande uitsig vanaf 'n spesifieke grondstuk te beskerm, te bepaal welke ander grondstukke presies deur die reg belas word, wat teenstrydig sal wees met die publisiteitsbeginsel. Die verstekposisie is dus in die openbare belang en in ooreenstemming met die publisiteitsbeginsel. Ten spyte van 'n mate van verwarring, veral in die openbare media, is die huidige regsposisie ten aansien van die reg op uitsig sowel in beginsel as prakties die bes moontlike oplossing.
Die hedendaagse Suid-Afrikaanse reg erken nie 'n selfstandige reg op uitsig nie. Die eienaar van 'n grondstuk beskik dus nie sonder meer oor die reg om buureienaars te verhinder om só op hulle grond te bou vir behoud van eersgenoemde se bestaande uitsig nie. Dit is wel moontlik om 'n reg tot beperking van bouwerk of beplanting op buurgrond te verkry, byvoorbeeld by wyse van die registrasie van 'n serwituut of uit hoofde van 'n beperkende voorwaarde wat die gebruik van die dienende erf inperk. Die verstekposisie, naamlik dat daar geen selfstandige reg op uitsig is nie, kan ook deur wetgewing of stadsbeplannings- en bouregulering gewysig word. Soortgelyke beginsels geld in ander moderne regstelsels soos die Nederlandse en Engelse reg. Die Suid-Afrikaanse regsbeginsel berus op 'n tradisie wat dateer uit die Romeinse reg, waarvolgens die voordeel van 'n onbelemmerde uitsig vanaf een grondstuk oor ander grondstukke 'n bloot toevallige voordeel is, wat nie genoeg gewig dra om sonder meer 'n saaklike beperking op die gebruik of ontwikkeling van naburige erwe te plaas nie. In die moderne reg berus hierdie benadering op die aanname dat die naburige grondeienaar se reg om te bou en sy eiendom te ontwikkel sterker is, en meer voordelig vir die algemene belang, as die toevallige genot wat die reg op 'n uitsig aan 'n enkele eienaar bied. Enige grondeienaar se reg om op sy eie grond te bou sal dus slegs in twee gevalle beperk word, naamlik: enersyds wanneer daar belangrike oorweging van openbare belange op die spel is (stadsbeplannings- en bouregulasies) en andersyds wanneer die enkele ander grondeienaar wat deur sodanige beperking bevoordeel word (die bevoordeelde van 'n uitsig) deur ooreenkoms 'n dienooreenkomstige reg verkry en geregistreer het. Dit sal bowendien prakties onmoontlik wees om, in die afwesigheid van 'n geregistreerde reg om 'n bestaande uitsig vanaf 'n spesifieke grondstuk te beskerm, te bepaal welke ander grondstukke presies deur die reg belas word, wat teenstrydig sal wees met die publisiteitsbeginsel. Die verstekposisie is dus in die openbare belang en in ooreenstemming met die publisiteitsbeginsel. Ten spyte van 'n mate van verwarring, veral in die openbare media, is die huidige regsposisie ten aansien van die reg op uitsig sowel in beginsel as prakties die bes moontlike oplossing.
Description
CITATION: Van Der Walt, A.J. 2015. Transformative constitutionalism and the development of South African property law (part 1). Journal of South African Law / Tydskrif vir die Suid-Afrikaanse Reg, 2015(3):482-515.
The original publication is available at https://journals.co.za/content/journal/ju_tsar
The original publication is available at https://journals.co.za/content/journal/ju_tsar
Keywords
property -- South Africa, landownership -- South Africa, obstructive buildings -- South Africa, obstructive plants -- South Africa, right to a view -- South Africa
Citation
Van Der Walt, A.J. 2015. Transformative constitutionalism and the development of South African property law (part 1). Journal of South African Law / Tydskrif vir die Suid-Afrikaanse Reg, 2015(3):482-515.