The secondary impact of variation orders : a qualitative analysis
Date
2014-04
Authors
Neff, Melany Mavis
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
Stellenbosch : Stellenbosch University
Abstract
ENGLISH ABSTRACT: Variations made to the original scope of works are part of construction projects. Varying the scope of works has a cost and time impact, also referred to as the direct impact of V.Os. The direct impact is generally well understood by both contractor and client. Over and beyond the direct impact, V.Os also have a secondary impact on a project. Unlike the direct impact, the secondary impact appears not to be well recognised and managed by South African contractors.
The principal aim of the research is to understand the secondary impact of V.Os. Based on this understanding, it then aims to give guidelines and recommendations to assist contractors to manage the secondary impact of V.Os. A variety of methods are used in this thesis. It includes literature review, questionnaire surveys and interviews.
The qualitative analysis consists out of a pre-investigation which provided insight on how contractors deal with the secondary impact of V.Os. The JBCC and the GCC were analysed, which provided an understanding on how the contract deals with V.Os and its secondary impact. A definition was developed for the secondary impact. Key terms in the definition were analysed that assist with its understanding. Through means of a detailed literature review of relevant literature, a collection of delay and disruption events were identified that could be triggered by V.O. Studies are presented that proves V.Os cause a loss of productivity on construction projects. A comprehensive and systematic overview was given that explains the secondary impact of V.Os on construction projects. The main events discussed in the overview were validated for the South African contractor through means of interviews conducted with 2 contractors and questionnaires sent out to 44 individuals.
It was found that in general, some South African contractors have accepted the secondary impact as part of construction projects. Contracts do not explicitly consider the secondary impact of change, nor does it provide clear guidelines as to how it should be addressed by the parties in contract. It was concluded that the secondary impact is unforeseen loss of productivity on the unchanged work due to the synergistic effect of the disruption caused by a multitude of V.Os (Jones, 2001, Hanna, 2004 and Ibbs, 2005). The secondary impact is an impact on human factors such as morale, self-esteem, motivation and the cause of difficult working conditions. It is a disruption that prevents project activities and events from starting and ending at the planned time and also prevents contractors from executing activities as planned. The cost due to the secondary impact is a combination of increased labour cost and also the increased cost of completing the unchanged work.
It is clear that to pro-actively manage the secondary impact of V.Os will require the cooperation from the contract, the contractor and the client. In short contractors will need to understand the secondary impact, be aware of and prepared for delay and disruption events, keep record of the impact, monitor and control labour productivity and maintain a good relationship with the client.
AFRIKAANSE OPSOMMING: Veranderinge aan die oorspronklike omvang van die werk is deel van konstruksie-projekte. Wanneer die omvang van die oorspronklikke werke verander word, het dit ‘n tyd en koste implikasie tot gevolg. Dit word na verwys as die direkte impak van veranderringe. Die direkte impak word oor die algemeen goed verstaan deur beide die kontrakteur en die kliënt. Bo en behalwe die direkte impak, het variation orders (V.Os) ook 'n sekondêre impak op 'n projek. In teenstelling met die direkte impak, word die sekondêre impak waarskynlik nie goed erken en bestuur deur die Suid-Afrikaanse kontrakteurs nie. Die hoofdoel van die navorsing is om die impak van sekondêre V.Os. te verstaan. Op grond van hierdie begrip, het dit ten doel om riglyne en aanbevelings te gee wat kontrakteurs kan help om die sekondêre impak van V.Os. te bestuur. 'n Verskeidenheid van metodes word in hierdie tesis gebruik. Dit sluit in literatuurstudies, vrae-lys opnames en onderhoude. Die kwalitatiewe ontleding bestaan uit 'n voor-ondersoek wat insig verskaf oor hoe kontrakteurs die sekondêre impak van V.Os hanteer en beleef. Die JBCC en die GCC is ontleed, met die doel om te verstaan hoe die kontrak V.Os en hul sekondêre impak hanteer. 'n Definisie is ontwikkel vir die sekondêre impak. Sleutelterme in die definisie is ontleed wat help met die begrip. Deur middel van 'n omvattende literatuuroorsig van relevante literatuur, is 'n versameling van die vertraging-en ontwrigtings gebeure geïdentifiseer wat deur V.Os veroorsaak kan word. Studies wat bewys dat V.Os 'n afname in produktiwiteit van konstruksie-projekte veroorsaak, is geraadpleeg. 'n Omvattende en sistematiese oorsig word gegee wat die sekondêre impak van V.Os op konstruksie-projekte verduidelik. Die belangrikste gebeurtenisse wat in die oorsig beskryf word, is bekragtig vir die Suid-Afrikaanse kontrakteur deur middel van onderhoude wat met 2 kontrakteurs gevoer is en vraelyste wat uitgestuur is aan 44 individue. Daar is gevind dat in die algemeen, aanvaar sommige Suid-Afrikaanse kontrakteurs die sekondêre impak as deel van konstruksie-projekte. Kontrakte bevat nie duidelike riglyne wat verduidelik hoe kontrakteurs en kliënte die sekondêre impak van V.Os moet hanteer en aanspreek nie. Daar is tot die gevolgtrekking gekom dat die sekondêre impak ‘n onvoorsiene verlies van produktiwiteit op die onveranderde werk is. Dit is die gevolg van die sinergistiese effek van ontwrigting wat veroorsaak word deur 'n menigte van V.Os (Jones, 2001, Hanna, 2004 en Ibbs, 2005). Die sekondêre uitwerking is 'n impak op menslike faktore soos moraal, selfbeeld, motivering en die oorsaak van die moeilike werksomstandighede. Dit is 'n ontwrigting wat verhoed dat die aktiwiteite en gebeure van die projek begin of eindig op die beplande tye. Ook verhoed die sekondêre impak dat die kontrakteurs aktiwiteite uitvoer soos wat vooruit beplan was. Die koste as gevolg van die sekondêre impak is 'n kombinasie van verhoogde arbeidskoste en ook die verhoogde koste om onveranderde werk te voltooi. Dit is duidelik dat die samewerking van die kontrak, die kontrakteur en die kliënt noodsaaklik is om die sekondêre impak van V.Os op ‘n pro-aktiewe wyse te bestuur. Kortliks, vir kontrakteurs om die sekondêre impak te bestuur, het hul nodig om dit te verstaan, om bewus te wees van en voorbereid te wees vir die vertraging-en ontwrigtings gebeure wat plaasvind, rekord moet gehou word van die impak, die produktiwiteit van arbeid moet gemonitor en beheer word en 'n goeie verhouding met die kliënt moet nagestreef word.
AFRIKAANSE OPSOMMING: Veranderinge aan die oorspronklike omvang van die werk is deel van konstruksie-projekte. Wanneer die omvang van die oorspronklikke werke verander word, het dit ‘n tyd en koste implikasie tot gevolg. Dit word na verwys as die direkte impak van veranderringe. Die direkte impak word oor die algemeen goed verstaan deur beide die kontrakteur en die kliënt. Bo en behalwe die direkte impak, het variation orders (V.Os) ook 'n sekondêre impak op 'n projek. In teenstelling met die direkte impak, word die sekondêre impak waarskynlik nie goed erken en bestuur deur die Suid-Afrikaanse kontrakteurs nie. Die hoofdoel van die navorsing is om die impak van sekondêre V.Os. te verstaan. Op grond van hierdie begrip, het dit ten doel om riglyne en aanbevelings te gee wat kontrakteurs kan help om die sekondêre impak van V.Os. te bestuur. 'n Verskeidenheid van metodes word in hierdie tesis gebruik. Dit sluit in literatuurstudies, vrae-lys opnames en onderhoude. Die kwalitatiewe ontleding bestaan uit 'n voor-ondersoek wat insig verskaf oor hoe kontrakteurs die sekondêre impak van V.Os hanteer en beleef. Die JBCC en die GCC is ontleed, met die doel om te verstaan hoe die kontrak V.Os en hul sekondêre impak hanteer. 'n Definisie is ontwikkel vir die sekondêre impak. Sleutelterme in die definisie is ontleed wat help met die begrip. Deur middel van 'n omvattende literatuuroorsig van relevante literatuur, is 'n versameling van die vertraging-en ontwrigtings gebeure geïdentifiseer wat deur V.Os veroorsaak kan word. Studies wat bewys dat V.Os 'n afname in produktiwiteit van konstruksie-projekte veroorsaak, is geraadpleeg. 'n Omvattende en sistematiese oorsig word gegee wat die sekondêre impak van V.Os op konstruksie-projekte verduidelik. Die belangrikste gebeurtenisse wat in die oorsig beskryf word, is bekragtig vir die Suid-Afrikaanse kontrakteur deur middel van onderhoude wat met 2 kontrakteurs gevoer is en vraelyste wat uitgestuur is aan 44 individue. Daar is gevind dat in die algemeen, aanvaar sommige Suid-Afrikaanse kontrakteurs die sekondêre impak as deel van konstruksie-projekte. Kontrakte bevat nie duidelike riglyne wat verduidelik hoe kontrakteurs en kliënte die sekondêre impak van V.Os moet hanteer en aanspreek nie. Daar is tot die gevolgtrekking gekom dat die sekondêre impak ‘n onvoorsiene verlies van produktiwiteit op die onveranderde werk is. Dit is die gevolg van die sinergistiese effek van ontwrigting wat veroorsaak word deur 'n menigte van V.Os (Jones, 2001, Hanna, 2004 en Ibbs, 2005). Die sekondêre uitwerking is 'n impak op menslike faktore soos moraal, selfbeeld, motivering en die oorsaak van die moeilike werksomstandighede. Dit is 'n ontwrigting wat verhoed dat die aktiwiteite en gebeure van die projek begin of eindig op die beplande tye. Ook verhoed die sekondêre impak dat die kontrakteurs aktiwiteite uitvoer soos wat vooruit beplan was. Die koste as gevolg van die sekondêre impak is 'n kombinasie van verhoogde arbeidskoste en ook die verhoogde koste om onveranderde werk te voltooi. Dit is duidelik dat die samewerking van die kontrak, die kontrakteur en die kliënt noodsaaklik is om die sekondêre impak van V.Os op ‘n pro-aktiewe wyse te bestuur. Kortliks, vir kontrakteurs om die sekondêre impak te bestuur, het hul nodig om dit te verstaan, om bewus te wees van en voorbereid te wees vir die vertraging-en ontwrigtings gebeure wat plaasvind, rekord moet gehou word van die impak, die produktiwiteit van arbeid moet gemonitor en beheer word en 'n goeie verhouding met die kliënt moet nagestreef word.
Description
Thesis (MScEng)--Stellenbosch University, 2014.
Keywords
Variation orders, Construction management, Qualitative analysis, Buildings -- Specifications, Dissertations -- Civil engineering, Theses -- Civil engineering, UCTD