Relocation of a specified servitude of right of way
Date
2010-12
Authors
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
Stellenbosch : University of Stellenbosch
Abstract
ENGLISH ABSTRACT: Traditionally, the common law rule as interpreted by South African case law required that mutual consent be obtained in order to relocate a specified servitude of right of way. Since the Linvestment judgment, the legal position pertaining to the unilateral relocation of a specified servitude of right of way is that the location of an existing specified servitude of right of way may be altered unilaterally by the owner of the servient tenement. Unilateral relocation of a specified servitude of right of way will only be allowed if strict requirements are met, namely that the servient owner will be materially inconvenienced in the use of his property if the status quo is maintained; that the relocation will not prejudice the owner of the dominant tenement; and that the servient owner pays all costs incurred in the relocation of the servitude.
In order to justify the departure from the common law, the court in Linvestment relied on historical argument, comparative law, and policy arguments to reach the conclusion that a servitude may be relocated unilaterally if it is in the interest of fairness, equity and justice. The court relied on section 173 of the Constitution, which entitles the courts to develop the common law.
This decision of the Supreme Court of Appeal has far-reaching implications. A servitude is a limited real right to the property of another person which grants the holder of that right specific entitlements. South African law requires that registration in the deeds registry take place in terms of section 63(1) of the Deeds Registries Act 47 of 1937 as soon as a limited real right in immovable property is created or transferred. Once the servitude is registered, it will be enforceable against the owner of the servient tenement and all his successors in title. When the servient owner is allowed to relocate the servitude unilaterally, it will have the effect of undermining the limited real right that the dominant owner holds in the property in question.
This thesis evaluates the extent to which the courts may change common law principles on the basis of fairness, justice and equity. The conclusion is that the policy grounds on which the court based its decision are convincing, as the law cannot remain rigid and needs to be continually changed in order to meet changing conditions. However, the comparative and historical reasons provided for the decision are insubstantial and unconvincing. The thesis points out that there are no historical grounds for the decision, but that more extensive and contextual comparative research does support the decision. This thesis considers the constitutional implications of a flexible legal approach to the unilateral relocation of a specified servitude of right of way and concludes that an approach that allows for unilateral relocation will not amount to an expropriation and will not establish an arbitrary deprivation either, provided that the requirements set out in the decision are applied strictly and that a court order is required for the relocation.
AFRIKAANSE OPSOMMING: Die tradisionele gemeenregtiglike beginsel rakende die verlegging van 'n gespesifiseerde reg van weg het vereis dat wannneer 'n roete eers vasgestel is, die eienaar van die dienende erf dit nie mag verander nie tensy hy toestemming verkry het van die eienaar van die heersende erf. Sedert die uitspraak in Linvestment, is die regsposisie dat die eienaar van die dienende erf wel die ligging van 'n serwituut eensydig mag verander. Die eienaar van die dienende erf sal slegs gemagtig wees om die servituut te verskuif onder omstandighede waar die huidige ligging van die serwituut wesenlike materiële nadeel vir hom meebring, die verskuiwing van die serwituut geen nadeel vir die eienaar van die heersende erf sal veroorsaak nie en mits die eienaar van die dienende erf die kostes wat verband hou met die verskuiwing van die serwituut sal dra. Die hof het op historiese, regsvergelykende en beleidsoorwegings gesteun om die gevolgtrekking te staaf dat 'n serwituut verkuif kan word, selfs al is dit teen die wens van die eienaar van die heersende erf. Die hof het ook beslis dat die howe die inherente bevoegdheid het om die gemenereg te ontwikkel ingevolge artikel 173 van die Grondwet. Die beslissing het verreikende implikasies. 'n Serwituut is 'n beperkte saaklike reg op die saak van iemand anders wat aan die reghebbende bepaalde genots- en gebruiksbevoegdhede ten aansien van daardie saak verleen. Artikel 63(1) van die Registrasie van Aktes Wet 47 van 1937 vereis dat 'n beperkte saaklike reg ten aansien van onroerende goedere geregistreer moet word sodra 'n beperkte saaklike reg gevestig word. Indien die serwituut geregistreer word, sal dit afdwingbaar wees teen die eienaar van die dienende erf asook sy regsopvolgers. Indien die genoemde eienaar gemagtig is om die serwituut eensydiglik te verskuif, sal dit inbreuk maak op die eienaar van die heersende erf se beperkte saaklike regte ten aansien van die dienende erf. Die doel van hierdie tesis is om te evalueer tot watter mate howe daartoe in staat is om die gemenereg te verander op grond van billikheid en geregtigheid. Die gevolgtrekking is dat die hof se beleidsargumente oortuigend is aangesien die reg voortdurend moet verander ten einde te voldoen aan die veranderende omstandighede. Die regsvergelykende en historiese gronde vir die hof se gevolgtrekking is egter onoortuigend. Die tesis illustreer dat daar geen historiese gronde bestaan vir die beslissing nie asook dat meer ekstensiewe en kontekstuele regsvergelykende navorsing wel die hof se beslissing staaf. Hierdie tesis evalueer ook die grondwetlike implikasies van die nuwe reël en kom tot die gevolgtrekking dat die toepassing van 'n benadering ingevolge waarvan die eienaar van „n dienende erf gemagtig word om 'n serwituut eensydig te verskuif, nie 'n onteiening of 'n arbitrêre ontneming teweegbring nie op voorwaarde dat die vereistes soos uiteengesit in die uitspraak aan voldoen word en dat die verkryging van 'n hofbevel 'n moontlike voorvereiste is vir die verskuiwing van 'n serwituut.
AFRIKAANSE OPSOMMING: Die tradisionele gemeenregtiglike beginsel rakende die verlegging van 'n gespesifiseerde reg van weg het vereis dat wannneer 'n roete eers vasgestel is, die eienaar van die dienende erf dit nie mag verander nie tensy hy toestemming verkry het van die eienaar van die heersende erf. Sedert die uitspraak in Linvestment, is die regsposisie dat die eienaar van die dienende erf wel die ligging van 'n serwituut eensydig mag verander. Die eienaar van die dienende erf sal slegs gemagtig wees om die servituut te verskuif onder omstandighede waar die huidige ligging van die serwituut wesenlike materiële nadeel vir hom meebring, die verskuiwing van die serwituut geen nadeel vir die eienaar van die heersende erf sal veroorsaak nie en mits die eienaar van die dienende erf die kostes wat verband hou met die verskuiwing van die serwituut sal dra. Die hof het op historiese, regsvergelykende en beleidsoorwegings gesteun om die gevolgtrekking te staaf dat 'n serwituut verkuif kan word, selfs al is dit teen die wens van die eienaar van die heersende erf. Die hof het ook beslis dat die howe die inherente bevoegdheid het om die gemenereg te ontwikkel ingevolge artikel 173 van die Grondwet. Die beslissing het verreikende implikasies. 'n Serwituut is 'n beperkte saaklike reg op die saak van iemand anders wat aan die reghebbende bepaalde genots- en gebruiksbevoegdhede ten aansien van daardie saak verleen. Artikel 63(1) van die Registrasie van Aktes Wet 47 van 1937 vereis dat 'n beperkte saaklike reg ten aansien van onroerende goedere geregistreer moet word sodra 'n beperkte saaklike reg gevestig word. Indien die serwituut geregistreer word, sal dit afdwingbaar wees teen die eienaar van die dienende erf asook sy regsopvolgers. Indien die genoemde eienaar gemagtig is om die serwituut eensydiglik te verskuif, sal dit inbreuk maak op die eienaar van die heersende erf se beperkte saaklike regte ten aansien van die dienende erf. Die doel van hierdie tesis is om te evalueer tot watter mate howe daartoe in staat is om die gemenereg te verander op grond van billikheid en geregtigheid. Die gevolgtrekking is dat die hof se beleidsargumente oortuigend is aangesien die reg voortdurend moet verander ten einde te voldoen aan die veranderende omstandighede. Die regsvergelykende en historiese gronde vir die hof se gevolgtrekking is egter onoortuigend. Die tesis illustreer dat daar geen historiese gronde bestaan vir die beslissing nie asook dat meer ekstensiewe en kontekstuele regsvergelykende navorsing wel die hof se beslissing staaf. Hierdie tesis evalueer ook die grondwetlike implikasies van die nuwe reël en kom tot die gevolgtrekking dat die toepassing van 'n benadering ingevolge waarvan die eienaar van „n dienende erf gemagtig word om 'n serwituut eensydig te verskuif, nie 'n onteiening of 'n arbitrêre ontneming teweegbring nie op voorwaarde dat die vereistes soos uiteengesit in die uitspraak aan voldoen word en dat die verkryging van 'n hofbevel 'n moontlike voorvereiste is vir die verskuiwing van 'n serwituut.
Description
Bibliography
Thesis (LLM (Public Law))--University of Stellenbosch, 2010.
Thesis (LLM (Public Law))--University of Stellenbosch, 2010.
Keywords
Relocation of a Specified Servitude of Right of Way, Linvestment CC v Hammersley, Unilateral relocation